Máme popri domu či bytu, v ktorom bývame, aj ďalšiu nehnuteľnosť? Bude lepšie prenajať ju dlhodobo alebo krátkodobo cez Airbnb? Pozrime sa na 6 okolností, ktoré nahrávajú dlhodobému prenájmu.
1. Nehnuteľnosť je v menej atraktívnej lokalite
Pokiaľ je nehnuteľnosť v centre mesta či na turisticky lukratívnom mieste, môže byť zaujímavá na krátkodobý prenájom typu Airbnb či Booking. Ak sa však nachádza v okrajovej štvrti, kde noha turistu len sotva zavíta, je lepší dlhodobý prenájom. Napríklad pri pohľade na Bratislavu vidíme, že najviac Airbnb prenájmov sa koncentruje v Starom Meste a susediacich mestských častiach.
2. Chceme stabilný príjem
Preferujeme, aby nám nájomník platil pravidelne každý mesiac? V takom prípade krátkodobý prenájom cez Airbnb nie je dobrá voľba, hoci počas turistickej sezóny by sme dokázali zarobiť aj oveľa viac. Museli by sme sa však stresovať a neustále riešiť obsadenosť nehnuteľnosti. Spomeňme si aj na to, ako paralyzovala cestovný ruch pandémia koronavírusu. Pre majiteľov nehnuteľností zapojených v Airbnb znamenala pohromu. Veľa majiteľov bolo nútených prejsť z krátkodobého na dlhodobý prenájom svojej nehnuteľnosti, aby získali príjem. Pozrime sa na jeho priemernú výšku pri dvojizbových bytoch, ktorých je v ponuke najviac.
Mesačné nájomné pri 2 izbových bytoch v krajských mestách
Poznámka:
Ceny sú počítané k 22.11.2022.
Vidíme, že rozdiely v nájomnom sú medzi jednotlivými krajskými mestami minimálne, oveľa nižšie ako pri predajných cenách.
3. Nepotrebujeme nadpriemerné výnosy z prenájmu
Pokiaľ sme nehnuteľnosť zdedili či kúpili, aby sme ochránili peniaze pred infláciou, pri výnose z prenájmu nemusíme „tlačiť na pílu“. Na byt či dom sa nemusíme pozerať ako na stroj na peniaze, ktorý sa nesmie zaseknúť ani na jeden deň. Stačí, keď sa nám suma na účte vďaka prenájmu zvýši viac ako by nám pripísala na úrokoch banka. Prekonať banku nebude problém. Ako vidíme v tabuľke, stotisícový vklad nám pri trojmesačnom vklade zarobí v najlepšom prípade 30,38 eur.
Poznámka:
Porovnanie sme robili 22.11.2022 s využitím internetovej stránky financnykompas.sk.
Cenu podnájomníkom nie sme nútení „šponovať“, môžeme ich postaviť aj jemne pod trhom. Vďaka tomu si môžeme klientov viac vyberať. Keďže majú u nás výhodný nájom, bude ich to motivovať, aby zostali u nás dlhšie.
Iný prípad by bol, keby sme mali na nehnuteľnosť hypotéku, ktorú by sme splácali z prenájmu. V takom prípade by sme boli tlačení zarobiť viac. Riešením by mohol byť krátkodobý prenájom cez Airbnb. Konkrétna čiastka by však záležala na cene a obsadenosti. Tie sa menia podľa sezóny. Ako sme už spomenuli vyššie, vo finále by zarobená suma mohla byť nižšia ako čiastka pri dlhodobom prenájme.
Príklad:
Priemerný mesačný nájom za 2 izbový byt v Bratislave je 710 eur. Podľa internetovej stránky airdna.co bola priemerná denná sadzba za prenájom v októbri 2022 v rámci Airbnb v Bratislave 71 eur. Znamená to, že za 10 dní pri Airbnb zarobíme toľko čo za mesiac pri dlhodobom prenájme. Ak by teoreticky bola obsadenosť pri Airbnb 100 %, získame trojnásobok sumy za dlhodobý nájom. Na druhej strane, pri neočakávaných okolnostiach, aké sme zažili napríklad pri pandémii koronavírusu, nám Airbnb nemusí pokryť ani naše náklady.
4. Nemáme čas venovať sa prenájmu denne
Pri dlhodobom prenájme sa nemusíme zaujímať o upratovanie nehnuteľnosti, nekomunikujeme s nájomníkmi denne, nemusíme im vysvetľovať, ako sa dostať do bytu z letiska, kde majú zaparkovať a čo zaujímavé si môžu pozrieť v meste.
Krátkodobý prenájom typu Airbnb je časovo náročný. Nehnuteľnosť musíme zakaždým pripraviť pre nových klientov. Znamená to nielen upratovanie, ale aj odstránenie všetkých závad. Riešiť musíme aj maličkosti, ktoré sú pri dlhodobom prenájme v réžii podnájomníkov. Vypáli sa žiarovka? Jej výmena je na nás.
5. Cudzie jazyky nie sú našou silnou stránkou
Pokiaľ chceme byť konkurencieschopní pri krátkodobom prenájme, musíme komunikovať neustále so svojimi zákazníkmi. Sme pripravení byť svojim hosťom k dispozícii a dokážeme komunikovať rýchlo a jasne? Nemusí to stačiť. Hostia môžu byť cudzinci, ktorí komunikujú len v cudzom jazyku. Na dorozumievanie rukami a nohami sa nedá spoľahnúť a klienti nám to „spočítajú“ vo svojich hodnoteniach.
Poznámka:
Zo správy o činnosti Bratislavskej organizácie cestovného ruchu – Bratislava Tourist Board (BTB) za rok 2021 vyplýva, že najviac zahraničných turistov smerovalo do Bratislavy z Českej republiky, Nemecka, Poľska, Rakúska a Talianska. Aj pri počte prenocovaní boli na prvom mieste zahraniční turisti z Českej republiky. Nasledovali turisti z Nemecka, Poľska, Ukrajiny a Rakúska.
6. Nechceme byť odkázaní na hodnotenia zákazníkov
Ako hostiteľ pri krátkodobom prenájme sme neustále pod paľbou hodnotení hostí na internete. Tí posudzujú kritickým okom všetko. Zaujíma ich nielen nehnuteľnosť, ale aj lokalita, dopravné spojenie do centra či my ako hostiteľ. Beda, ak sme zabudli utrieť prach z poličky. V snahe získať čo najviac hviezdičiek si musíme svojich klientov obchádzať. Toto všetko nám pri dlhodobom prenájme odpadá.
Záver
Zistili ste, že dlhodobý prenájom je pre Vás to pravé orechové? Poradíme, ako nastaviť cenu, nájdeme a preveríme overeného záujemcu. V spolupráci s advokátskou kanceláriou vyriešime za Vás aj zmluvu. Môžete ju uzavrieť podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu. Ktorú zvoliť? Obráťte sa na nás, pomôžeme Vám.