Po viacročnom rýchlom raste cien bytov sa posledné mesiace realitný trh ochladzuje. Ukazuje to aj Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje vývoj cien v krajských mestách Slovenska. Jeho hodnota sa v októbri 2022 znížila v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom o 2,8 %. Ponuka nehnuteľností sa zvyšuje, dopyt viazne. Kupovať byt dnes alebo čakať na pokles cien?
Pokles cien bytov automaticky nezníži splátky hypoték
Ceny bytov začali stagnovať či klesať. Vyzerá to, že s kúpou sa ponáhľať netreba. Je to však naozaj tak? Pokiaľ máme na bankovom účte hotovosť, tempo pri hľadaní zaujímavej nehnuteľnosti môžeme naozaj zvoľniť. Uvažujeme o kúpe bytu na hypotéku? V tom prípade by sme sa mali mať na pozore a sledovať okrem cien na realitnom trhu aj vývoj úrokových sadzieb na hypotéky. Náklady spojené s financovaním nehnuteľností totiž posledné mesiace prudko vzrástli.
Príklad
Pokiaľ pri hypotéke so splatnosťou 30 rokov vo výške 100 000 eur a úrokovej sadzbe 1 % p.a. by naša mesačná splátka bola v decembri 2021 v sume 322 eur, dnes pri 4 % p.a. je až 477 eur, t.j. o polovicu vyššia.
Ukazuje sa, že pri ďalšom raste úrokových sadzieb sa kupovať nehnuteľnosť vyplatí aj dnes. Je to tak dokonca aj v prípade, že ceny na realitnom trhu budú najbližšie mesiace klesať.
Pozrime sa na takýto scenár bližšie. Počítame v ňom, že cena bytu klesne, zároveň sa však zvýši úroková sadzba. Na začiatku si priblížime súčasnú situáciu.
Mesačná splátka hypotéky pri staršom 2 izbovom byte v Bratislave
Ďalej sa pozrime na hypotetickú situáciu o niekoľko mesiacov. Počítame s poklesom ceny bytu o 10 % a rastom úrokovej sadzby na úver na 5 či 6 % p.a.
Mesačná splátka hypotéky pri predpokladanom poklese ceny bytu o 10 %
Poznámka:
Pri aktuálnej cene staršieho 2 izbového bytu v Bratislave vychádzame z Realitného barometra Realitnej únie SR ku koncu októbra 2022. Pri hypotéke uvažujeme, že má 30 ročnú splatnosť a tvorí 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Aký je výsledok? Porovnanie ukazuje, že napriek poklesu ceny bytu o 10 % sa nám mesačná splátka hypotéky nezníži. Dôvodom je vyššia úroková sadzba na hypotéke. Pri hypotetickej úrokovej sadzbe 7 % p.a. nám splátka v porovnaní s dnešnou situáciou vzrastie dokonca až o 208 eur.
Čo okrem splátky hypotéky ešte sledovať
Výška splátky našej hypotéky nie je jediným kritériom pri rozhodovaní o kúpe bytu. Berme do úvahy aj ďalšie skutočnosti:
1. Pokiaľ ceny nehnuteľností klesnú, bude nám na začiatku stačiť zaplatiť z vlastných zdrojov nižšia suma. V našom príklade sme počitali so znížením ceny staršieho 2 izbového bytu v Bratislave o 10 %. V takom prípade nám bude stačiť na jar zaplatiť pri kúpe bytu z vlastných zdrojov o 4287 eur menej ako dnes.
2. Banky sa môžu v priebehu roka 2023 začať pozerať na záujemcov o hypotéku i nehnuteľnosti vplyvom nepriaznivého makroekonomického vývoja a ochladzovania realitného trhu prísnejšie. Požičať si na byt sumu, ktorú potrebujeme, môže byť pre nás neskôr ťažšie.
5 dôvodov, prečo sa na veľký pokles cien bytov nedá spoliehať
Nikto nemá sklenenú guľu, cez ktorú by sa pozeral do budúcnosti. Pozrime sa však, čo bude brániť v roku 2023 plošnému poklesu cien bytov o desiatky percent:
1. DOBRÁ ZAMESTNANOSŤ
Napriek nepriaznivému makroekonomickému vývoju prudký rast nezamestnanosti nie je na programe dňa. Ľudia nebudú nútení hromadne sa zbavovať svojej strechy nad hlavou pod ťarchou nesplácaných hypoték.
2. VALORIZÁCIA PLATOV
Valorizácia miezd v nadväznosti na prudký rast spotrebiteľskej inflácie v budúcom roku umožní ľuďom čerpať vyššie úvery. Budú si preto môcť dovoliť kupovať drahšie nehnuteľnosti.
3. INVESTORI S HOTOVOSŤOU
Kombinácia vysokej inflácie a nulového úročenia vkladov budú ďalej motivovať časť investorov s “hotovosťou” ku kúpe nehnuteľnosti.
4. DOPYT PO PRENÁJMOCH
Realitní investori, ktorí už nehnuteľnosť majú, rezignujú na jej predaj a ďalej ju podržia. Načo sa zbavovať nehnuteľnosti, keď dopyt po prenájmoch rastie? Nečakajme, že majitelia investičných bytov zahltia realitné portály ponukami na predaj.
5. NEDOSTATOK BYTOV
Ponuka bytov sa síce aktuálne zvyšuje, na trhu je však stále ich deficit.
Vyhnime sa paušalizovaniu
Hodnotenia cenového vývoja a všetky štatistiky na realitnom trhu berme s nadhľadom. Priemerné ceny v nich nemusia odrážať špecifické parametre konkrétnej nehnuteľnosti. Modelové príklady sú dobré na ilustráciu, ale my sa pozerajme vždy na mikro segment, v ktorom sa zaujímame o kúpu. Ak hľadáme starší 2 izbový byt v Dúbravke, analyzujme byty v tejto mestskej časti Bratislavy. Ako sa vyvíja ponuka?
Pri načasovaní kúpy Vám poradíme
Ceny nehnuteľností budú v dlhodobom horizonte rásť. Pokiaľ sme po dlhých mesiacoch hľadania našli byt, ktorý nám svojimi parametrami na bývanie vyhovuje a máme zabezpečené financovanie, neotáľajme. Samozrejme, pokúsme sa pri dnešnej situácii vyjednať s predávajúcim nižšiu cenu.
Nehnuteľnosť sme si zatiaľ nevybrali a plánujeme kúpu na hypotéku? Áno, na jar môžu byť byty lacnejšie, ale zmariť naše plány na vlastné bývanie môže drahšia či nedostupná hypotéka. Pokiaľ sa snažíte správne načasovať kúpu svojej nehnuteľnosti, ozvite sa nám. S realitným trhom sme v kontakte denne a radi Vám poradíme.
Bratislava | 4.12. 2022