INVESTOVANIE || Ako postupovať pri kúpe investičnej nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi konzervatívne investície, ktorá v dlhodobom horizonte prekonáva infláciu. Krátkodobo sa síce ceny na realitnom trhu môžu zastaviť či dokonca klesať, perspektívne však budú rásť. Pozrime sa, ako môžeme investovať peniaze do bytu v Bratislave.

Náš vlastný kapitál na kúpu nehnuteľnosti, t.j. „hotovosť“, je 250 000 eur. Peniaze v dohľadnom čase potrebovať nebudeme, môžeme ich preto investovať dlhodobo.  Keďže nechceme vstupovať na finančný trh ani si nechávať veľký zostatok na bežnom účte v banke,  budeme uvažovať o investícii na realitnom trhu. Pre ilustráciu sa zameriame na Bratislavu a novostavbu.

Poznámka:

Starší alebo novší byt? Ide o večnú dilemu, na ktorú neexistuje jednoznačná odpoveď. V porovnaní so starším bytom, napríklad v paneláku, má nehnuteľnosť v novostavbe dlhšiu životnosť a ľahšie sa prenajme. Do novšieho bytu sa dá väčšinou okamžite nasťahovať bez toho, aby bolo nutné ho obnovovať. Nevýhodou je, že pri kúpe budeme musieť siahnuť hlbšie do vrecka. Takisto lokalita pri novostavbách v porovnaní so staršími bytmi nezriedka pokrivkáva.

Koľko izbový byt budeme hľadať?

Pomôžeme si Realitným barometrom. V tomto projekte Realitná únia SR každý mesiac sleduje ceny starších i novších bytov v krajských mestách a v Bratislave aj v 10 mestských častiach. Barometer nájdeme na stránke Realitnej únie SR.

V prvom kroku si zaznačíme do tabuľky údaje o jednotlivých typoch (1, 2, 3 izbový) novších bytov za celú Bratislavu. K cene/m2 priradíme ich typickú výmeru (40, 55, 75 m2) a vypočítame cenu bytu.

Poznámka: v modelovom príklade vychádzame z Realitného barometra za október 2022 (ceny uvádzame v eurách)

Z tabuľky vidíme, že nášmu rozpočtu vo výške 250 000 sa najviac blíži 2 izbový byt. Jeho priemerná hodnota nám vyšla 244 310 eur.

Akú mestskú časť si vybrať

Realitný barometer monitoruje byty aj podľa mestských častí. Vytiahneme si dáta za novšie 2 izbové byty za jednotlivé mestské časti a zoradíme ich do tabuľky od najdrahších po najlacnejšie (ceny uvádzame v eurách):

Vidíme, že na Staré Mesto nám rozpočiť stačiť nebude, vyšiel by nás totiž až 315 480 eur. Vynecháme aj 3 najlacnejšie mestské časti na konci tabuľky. Nie je náhoda, že sa nachádzajú na okraji Bratislavy. Práve tam sú ceny najnižšie. Zostalo nám 6 mestských častí: Dúbravka, Ružinov, Rača, Petržalka, Nové Mesto a Karlova Ves.

Keďže preferujeme lokality čo najbližšie k centru mesta, t.j. susediace so Starým Mestom (okres Bratislava I), budeme sa rozhodovať medzi Ružinovom (okres Bratislava II), Novým Mestom (okres Bratislava III), Karlovou Vsou (okres Bratislava IV) a Petržalkou (okres Bratislava V).

Vidíme, že naša potenciálna investícia je v pásme od 225 170 -243 265 eur.

Pravdepodobnosť toho, že novší 2 izbový byt v jednej zo spomínaných mestských častí Bratislavy bude kvalitnou dlhodobou investíciou, ktorej cena sa neprepadne a bude sa dobre prenajímať, je vysoká.

Vyhľadávanie

V ďalšom kroku sa pustíme do vyhľadávania konkrétnych bytov v inzercii na realitných portáloch. Keďže bližšiu predstavu o  realitnej investícii už máme, vložíme do vyhľadávania tieto údaje:

  • mestské časti Ružinov, Petržalka, Nové Mesto, Karlova Ves
  • 2 izbový byt
  • novostavba
  • cena od 230 do 255 000 eur
  • výmera od 50 do 60 m2

Prečo budeme vyhľadávať aj byty, ktoré sú nad náš štvrť miliónový rozpočet, t.j. v cene až do 255 000 eur? Nie je totiž vylúčené, že sa nám podarí dohodnúť nižšiu cenu. V hľadáčiku budeme mať aj nehnuteľnosti s nižšou cenou ako 250 000 eur. Spodnú hranicu rozpätia sme zvolili na sume 230 000 eur. Preto, lebo niektoré byty nemusia v inzeráte zahŕňať napríklad parkovacie miesto. Budeme si ho musieť dokúpiť, inak nám  realitná investícia nemusí dávať zmysel.  Vyhľadávame na realitnom serveri nehnutelnosti.sk:

Našli sme 35 bytov, ktoré vyhovujú zvoleným parametrom. Postupne ich môžeme analyzovať a dohodnúť si v niektorých aj fyzické obhliadky.

Prenájom – pravidelný príjem z nehnuteľnosti

O tom, že cena nehnuteľností v dlhodobom horizonte rastie, sme hovorili už na začiatku.

Veľkou výhodou pri investovaní na realitnom trhu je však aj to, že dokážu prinášať majiteľovi  pravidelný mesačný príjem.

Analýzou prenájmov sa hlbšie zaoberať nebudeme. Pre ilustráciu si však ukážeme,  aký cash flow môžeme pri investičnom byte očakávať a aké sú rozdiely medzi mestskými časťami hlavného mesta. Pozrime sa na nami vybrané 4. Pri 2 izbovom byte s výmerou 55 m2 získame nasledovné mesačné príjmy z prenájmu (v eurách):

Aké sú ročné percentuálne výnosy pri jednotlivých mestských častiach? Porovnáme ročný prenájom s cenou bytu a dostaneme výsledky:

Vidíme, že hrubý ročný výnos z prenájmu sa vo všetkých nami vytypovaných lokalitách pohybuje v úzkom pásme od 3,11 do 3,55 %. Hoci na realitnom trhu môžu predajné ceny bytov stagnovať, ich majiteľom budú generovať pravidelný príjem. O jeho výške sa dá diskutovať, pri porovnaní s nulou na bankovom účte je však voľba v prospech realitnej investície jasná.

Najvyšší výnos, v našom prípade byt v Karlovej Vsi (3,55 %), nemusí zďaleka znamenať, že spomedzi uvedených 4 mestských častí ide automaticky o najlepšiu realitnú investíciu. Berme do úvahy aj to, aký má naša nehnuteľnosť rastový potenciál. V jednej mestskej časti sa môže trhová hodnota bytu zdvojnásobiť za 6 rokov, inde za 7. Určiť vopred to nie je jednoduché. Nielen to. Diametrálne odlišný cenový vývoj môžu mať aj nehnuteľnosti v rámci jednej mestskej časti. Každá leží v unikátnej mikro lokalite a je jedinečná vo viacerých svojich parametroch. Priemerné ceny berme preto s nadhľadom.

Poznámka:

Bude nákup nehnuteľnosti pre nás vhodnou voľbou? Pri našej analýze výnosnosti si vystačíme so základným ukazovateľom založeným na porovnaní  výnosu a investovaných prostriedkov. Často si však investor počíta aj iné ukazovatele, ako je napríklad návratnosť investície. Vďaka tomu zistí,  za koľko rokov sa mu vráti investovaná suma.  Zaujímavé je tiež porovnať umiestnenie peňazí na realitnom trhu s alternatívnymi možnosťami. Priestor pre ďalšie výpočty by sa nám otvoril, ak by sme kupovali nehnuteľnosť na hypotéku.

Všetky ukazovatele majú spoločné, že určujú výhodnosť realitnej investície za určitých predpokladov. Tie sa však nemusia splniť. Meniť sa môžu napríklad nájmy, dane či úrokové sadzby, t.j. parametre, ktoré našu ziskovosť dokážu úplne preformátovať.

S kúpou investičnej nehnuteľnosti Vám radi pomôžeme

Vyššie sme si ukázali, aké sú možnosti investovania na realitnom trhu v metropole Slovenska. Analýzu sme pripravovali v novembri 2022, pričom sme použili októbrové dáta z Realitného barometra. Videli sme, v akom bytovom segmente a v ktorej lokalite by sme mali hľadať. Zistili sme, koľko bytov budeme pri vyhľadávaní na realitných serveroch mať na výber, ako aj to, akú výnosnosť môžeme očakávať.

Pripomína Vám kúpa investičnej nehnuteľnosti hľadanie ihly v kope sena? Máte pochybnosti o jej výhodnosti či bezpečnosti celej transakcie? Obráťte sa na nás. Nájdete Vám nehnuteľnosť šitú na mieru, využijeme potenciál na vyjednanie nižšej kúpnej ceny a dohliadneme na bezpečnosť celého obchodu od začiatku do konca.

Porovnaj ponuky

Porovnať